无疑，中国正考值税一线城市，中国正考值税很难进入，那是一个富人游戏的时代了，想享受一线城市的发展红利，只能通过地产基金收益了;那么，实体商铺，真正的振兴时代，是在二线的城市;目前，也进入混乱的年代了;但是机会，依然大把大把的存在。

记者9月27日从青岛市规划局获悉，虑下《青岛市东岸城区分区规划》日前通过专家评审，虑下规划科学提出了打造青岛之芯，实现东岸再中心化的东岸城区目标定位。《青岛市东岸城区分区规划》通过对东岸城区发展阶段判断、调进发展趋势与规律、调进上位规划要求、资源禀赋与发展优势等方面的研究，科学提出了打造青岛之芯，实现东岸再中心化的东岸城区目标定位。

在对发展动力、口煤土地空间、口煤环境品质、基础设施等方面问题进行了认真分析的基础上，规划还提出了创新驱动，构建有核心竞争力的都市产业体系、东岸一体，构建有全球吸引力的城市空间品质、城市治理，构建促进全面转型的配套支撑体系的规划策略。市规划局相关负责人表示，炭增东岸城区分区规划承上启下，炭增细化落实了城市总体规划和《青岛2049远景发展战略》提出的目标要求，在落实总规和优化控规成果之间建立了有效衔接，对东岸城区经济社会发展具有较强的指导作用。东岸城区作为青岛市三个主中心城区之一，中国正考值税包含市南区、市北区、李沧区、崂山区，规划建设用地面积约581平方公里购房人负责缴纳该套房屋的专项维修资金、虑下物业服务费，并承担该套房屋的使用维护费及其它费用。调进共有产权住房小区实行市场化的物业管理。

物业费、口煤水电气费等谁来交? 物业费和水电气之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。共有产权房价格如何? 共有产权住房的销售价格，炭增以低于同地段普通商品住房的价格为原则，炭增在综合考虑建设、管理成本等基础上确定;共有产权住房销售价格实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。同时，中国正考值税万达维多利亚湾十万大城的规划，届时将形成一股强势而稳定的消费力。

不仅如此，虑下西海岸还将争取用两三年时间，虑下 建成30条特色商业街区， 其中10-15条达到区级标准并获得认定， 1-2条达到省级或国家级标准， 将特色商业街区打造成为新区城市发展的重要标志。商业总用地20000平方米，调进总建筑面积约2.4万平米，总体2层，局部3-6层，沿灵海路自西向东依次展开。爱都汇 井冈山路步行街作为连接长江路、口煤香江路两大商圈的商业走廊，口煤爱都汇作为新超级商圈中的领袖级商业，成为整个黄岛商圈的黄金原点，并在这里设置了地铁6号线站点，井冈山路必将形成强劲的消费、投资吸附效应，大力推动商圈价值高速提升，商业发展前景不可限量。炭增目前正在推出的是一期商业项目。

康大鑫都汇 康大鑫都汇分为三期开发，一期和三期为商业，二期为住宅。藏马庄 藏马庄民俗村特色商业街位于青岛藏马山国际旅游度假区，是集民俗表演、特色小吃、手工作坊、非物质文化遗产、世纪末手工业、民俗客栈、酒吧慢生活等为一体的民俗旅游综合体，2015年国庆节期间开门纳客，已汇聚了赵庄脂渣等近50种各地的风味小吃。

项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达文化旅游城、度假酒店群、游艇俱乐部、滨海酒吧街、国际医院等多个项目，是世界唯一具有影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的特大型影视产业园区。建成后，艺术博览城将打造成为集艺术品展览交易、文化交流、观光旅游于一体的国家级艺术品交易平台，同时也将成为西海岸新区文化产业的一张新名片。万达广场 西海岸第一家万达广场即将开业!据介绍，港湾万达广场约7.6万㎡，IMAX万达影城等众多一线品牌商家强势入驻，购物、休闲、娱乐、体验等一站式消费，有效填补了西海岸大型商业的空白，将吸引各个阶层的大量消费者前来购物消费。海上嘉年华澳乐购 嘉年华澳乐购作为整个商业旅游综合体的核心组成板块，定位为名品折扣购物中心，提供一站式娱乐、休闲、购物、特色餐饮服务。

海上嘉年华开发面积超过80万平方米，斥资逾80亿，是包含嘉年华澳乐购、五星级酒店、海上嘉年华探险乐园、国际会议会展中心及海上嘉年华国际滨海社区五大板块在内的全方位、多功能超大型城市商业旅游综合体。一期以商铺为主，商铺面积50-120平，预计2015年9月开盘，具体价格未知。在不久的将来，西海岸将逐渐形成五大商圈。据介绍，区划调整后的新黄岛区常住人口162万人，从长远规划来看，总人口将超过400万人，仅一个黄岛区就接近于一个大城市的人口架构。

此外项目还有5A甲级写字楼在售，建面约50-1542㎡，均价约13000元/㎡。黑卓茶马古道商铺面积100平以上，均价12000-15000元/平米，返租前5年托管，前三年是6%，后两年是根据实际收益返租。

下面我们就来看看吧 长江路商圈 长江路商圈是西海岸的商业金融中心，被誉为青岛的第二条香港中路。安子商圈 安子商圈位于薛家岛片区范围内，是青黄相接的重要枢纽，早期进驻的海信凤凰金岸、青岛印象金沙滩、天齐雅诚名筑、万达海公馆等多个项目已完工或已入住。

东方影都 按照规划，青岛东方影都是一个以影视产业为核心，涵盖旅游、商业等多种功能的大型综合性文化产业项目。西海岸CBD 根据已公布规划，西海岸CBD规划区位于规划范围东临干河子河，西临两河，北依小珠山南麓，南至黄海，面积约44.63平方千米，拥有6675米黄金海岸线。西海岸汽车城 西海岸汽车城位于黄岛新区喜鹊山路与大珠山中路交汇处，东临海底隧道、跨海大桥直通青岛主城区，西邻董家口港区和琅琊台风景区，坐拥青岛西海岸新区核心区。城市传媒广场 城市传媒广场新品公寓9月1日开盘，建面约45㎡SOHO公寓层高3.6米，并提供公寓托管服务，总价49万/套起，现认筹享96折优惠。二期工程建设茶交易中心、茶农家乐、茶业体验馆及研究所、茶驿站、茶休闲度假谷及配套居住。万利国际上流汇汇集了高端购物、餐饮、文化消费等功能，吸引了阿玛尼、杰尼亚等数十个顶尖名品品牌，两岸咖啡西餐、仟渔铁板烧等10余家高端餐饮店铺以及西海岸美术馆、蔡玉水美术馆、西海岸万利国际影城等艺术机构入驻

随着326新政施行，2017年上半年商办类新增供应套数仅为15109套，新增供应面积为122.27万平方米，成交套数则是16821套，成交面积仅177.75万平方米，这被业界称为断崖式下跌。随后，上海、南京和佛山等地也发文允许商改租。

广州也称改建行为需得到政府批准。允许商改租的提法始于广州。

亚豪机构统计数字显示，以北京为例，2017年初至326新政当天，北京地区成交商办类项目9933套，其中类住宅占比为60%，而3月27日至8月上旬，北京地区商办类项目成交量低于1500套。金羽对记者说，之前开发商以商办类项目的名义拿地，是一种讨巧的做法，无论是拍得了商办类还是住宅类用地，实质上都是为了疯狂拿地，疯狂盖住宅。

北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，以此次提出商改租的上海为例，该市消防部门对写字楼和酒店等真商办项目改造成居住功能有明确的限制，若后续没有消防机关的政策松动，改造很难成行，今年上半年发生过由商办类项目改造成住宅用途时的消防恶性事件，我认为短期内松动不太现实。北京的主要产业都集中在四环内甚至三环内的中心城区，但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排列着商办类项目。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况，导致商办类项目在该区域没有需求而无人问津，开发商只得转而开发类住宅，政府不能完全将此后果抛向市场，提出商改租也算是政府承担起部分责任，为此类地块寻找一个出路。中原地产研究院首席研究员张大伟则直接指出，真商办也不适合改造成住宅，写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。

以北京为例，目前租赁市场的规模有一千多亿，即便将所有类住宅都轰进租赁市场为其提供增量，对供应端的改变也不会立竿见影。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，商改租与此前房企自持物业的相同困难是开发商的资金安全问题，相比于买卖市场上的快速回流，开发商一旦自持物业用于出租，则完全是另一套商业模式，回报周期较长，对开发商来讲是极大的压力。

实际上，商改租一直在进行着，此前也无城市明令禁止，只是最近一段时间相关部门有意识地将部分商办类项目引导至租赁市场。商改租未必是最优选择? 在一些人将商改租视为商改住的出路时，也有人对此并不看好。

金羽告诉记者，京沪两地在建商办类项目即使受到限购令影响，但其前期开发投入是按正常商办类项目成本进行投入的，若将其改造为长租公寓，则意味着还要付出另一部分成本，去换取一个并不能有效、快速形成稳定现金流的租赁模式，这并不是一笔划算的买卖。企业行为势必受到政府监管，而就目前已经出台商改租政策的广州、上海、佛山和南京来说，其用语都十分谨慎，除要满足采光、通风和消防等各类要求外，改建行为需向有关部门申请。

7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，但彼时舆论聚焦于租购同权，其实该文件同时提出了商改租：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。如今，在京沪两地奄奄一息的商改住，似乎在租赁市场上找到了以商改租形态复活的政策依据。金羽也有相似的感受，尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多，但至今没有一个人拍板决定将项目交给泊寓进行长租公寓运营。此外，既然规划了商办类地块，就应当将有关产业转移至地块附近的区域，让商办类项目有需求。

张大伟认为，商改租只是提高供应量的一个方式而已，最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量，租购同权的提法则是减法的一种形式。最近一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策，归根结底就是在做一个加法和一个减法：增加租赁住房的供应量;降低选择租房的各种阻力。

这都源于近日多个城市出台的有关允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，即商改租的文件。商改租不是想改就能改 值得注意的是，此前京沪两地对商改住的调控政策集中于个人买卖一端;而截至目前各地发布的商改租政策则都针对开发商。

北京保利提出构筑房企资产联盟，无论租售，都将商办类项目进行长线运作。金羽分析说，租赁市场长期以来的问题并不只是供应不足，而是收益率低，允许商改租只是加大供应，还是希望上述几地的有关部门尽快出台商改租的实施细则，才有助于开发商制定具体方案。