起初，长谷部诚谈续他考虑的是产品的坪效 ( 销售业绩店铺面积)应该非常漂亮，长谷部诚谈续即用最少的员工、最小的面积来做出不错的营业额，所以喜茶初期都以小店形式扩张。

据悉，约高兴还此次解除质押的部分万科股票皆是钜盛华在2015年10月15日质押给鹏华资产的，共占万科总股本的1.65%。如果真的是这种情况，再踢年高水那么随后的几笔质押应该也快迎来解除。

而重点是，平年近无论是那一种可能，平年近只有股权质押解除，并且进入大股东股票解禁期，宝能系才能卖出持有的25.4%的万科股票，股权质押是最开始也是必须要有的第一步。如果是到期，时特别则随后几笔也将很快到期，除了最新的2016年7月的那笔之外。当然，长谷部诚谈续还有另一种可能，那就是质押到期。股权质押通俗点来讲就是出质人(钜盛华)出现短期的资金短缺，约高兴还需要用钱，约高兴还就把手中持有的一些公司股票暂时质押给质权人(鹏华资产)以期来获得相应的资金公开资料显示，再踢年高水姚振华透过宝能集团旗下深圳市宝能投资集团有限公司，实际控制着钜盛华以及前海人寿保险股份有限公司。

至此，平年近万科A在去年11月18日股权争夺中创出29元的高价后，不到四个月的时间里，已较29元的高价下跌近三成，市值蒸发超800亿。时特别也就是说钜盛华持有的1.65%万科股权已被解除质押。PPP的零成本拿地术 地产年报中，长谷部诚谈续华夏幸福基业成绩亮眼，2016年净利润同比增速35.22％，连续6年保持30%以上增长。

富力地产年报显示，约高兴还2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。华夏幸福披露公告显示，再踢年高水华夏招商引资项目符合政府投资强度需求，则该项目落地投资额的45%（含先期商住地出让金的70%）以佣金形式返还。除万科外，平年近绿地地产也在2016年9月和12月分别发过2期美元票据。第二，时特别与政府合作双赢，招商收益按比例分成。

延续到2017年，彭博社数据显示，2017年以来1~2月国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1~2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。产业新城业务销售额共计901.24亿元，城市地产签约销售额281.84亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17亿元。

并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016年上半年国内房地产行业繁荣，使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。前述投行人士指出，2017年美联储加息压力可能推高海外债成本，但从目前趋势看，房企融资通道受阻，海外债需求仍在增加。而其房地产开发业务受益产业新城开发，发展迅猛。

从2016年报数据看，银行贷款融资占比仍是大头，时间上看，银行融资占比的下降可能产生滞后。而在2015年，万科新发债券全部为人民币债券。碧桂园在2016年发过两期美元公司债。以万科在2016年的3期票据为例，4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%。

9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%。据21世纪经济报道记者了解，近三年来，产业地产如雨后春笋般兴旺起来，包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局，其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。

海外债走俏 万科年报表示，受集团国际化战略推进及跨境并购增加影响，2016 年外币负债较2015年增长较快。虽然地产商对产业地产表示眼热，也并不意味谁都可以用PPP来做房地产。

截至2016年底，已签订产业新城PPP协议30余个，正在建设的产业新城项目10余个，处于建设起步和规划阶段的园区19个，投资运营的园区新增签约入园企业436家，新增签约投资额约1122.4亿元。2016年境外负债占比 35.4%， 而外币负债占比 33.8%。商住地开发则在有招商项目落地前提下，将先期土地出让金的70%以招商佣金形式返还。而PPP模式下的产业地产项目虽然可以带来一般6%~9%的收益，但本质并非以获取收益为导向，而更带有公益和责任色彩。核心提示：年报季，各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。IMI研究员曲强告诉21世纪经济报道记者，因国内房企发债的政策限制，境外发债规则相对宽松，叠加人民币的下行预期，房企乐意发行海外债，即使做外币持有，也是划算的。

12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。华夏幸福年报显示，其产业新城PPP模式成为核心竞争力，围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式，以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。

随着限购政策落实，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，环大城市周边地区的房地产市场升温明显，对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，如果能够借力PPP模式，虽然不能拓宽其融资渠道，但其低成本模式和相应的净利润的高速增长，令传统房企侧目。

某国有大行业务人士告诉21世纪经济报道记者，随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧，去年末起已经开始优先政策性项目的审批，小微的项目也有量的保证，最紧张的是地产开发贷。意图通过PPP项目完善的前期设计和良好的运营实现以人为本的集生活、居住、产业一体的微观经济载体，高效、低成本地服务实体经济发展。

从融资情况看，2017年华夏幸福发行中国境内首单7.06亿元园区PPP资产证券化，开启园区PPP＋abs先河，拓宽了PPP项目的融资渠道。21世纪经济报道记者还发现，万科2016年美元、港币债券占全部发债金额的60%。但从成本看，2016年海外融资成本呈上升趋势。中国五矿集团公司科技管理部高级经理郭巍告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福的成功经有三点： 第一，低成本拿地，PPP模式无需购买土地，作为社会资本方与政府签订排他性协议，独家进行一级、二级开发，一级开发的基础设施政府以10%利润进行回购。

而对于PPP的融资渠道拓宽能否解传统房地产之困，有业内人士告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福PPP运作标准，融资金额也没有完全覆盖其PPP项目，对其它房地产项目意义不大。但作为其它企业来说，PPP拿到的融资能否运用到房地产开发中，操作层面是可能的

12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。

富力地产年报显示，2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。但从成本看，2016年海外融资成本呈上升趋势。

对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，如果能够借力PPP模式，虽然不能拓宽其融资渠道，但其低成本模式和相应的净利润的高速增长，令传统房企侧目。2016年境外负债占比 35.4%， 而外币负债占比 33.8%。2016年销售额共计1203.25亿元，位列中国指数研究中国房企销售金额排行榜第八位。除万科外，绿地地产也在2016年9月和12月分别发过2期美元票据。

参照北京周边的成功经验在经济发达地区周边次发达区域提前布局，华夏通过产业园招商企业进驻，盘活周边房地产，形成良性循环。票面利率在4%~6%的占比近3成。

亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后，在层层监管限制下房企的融资方式有哪些变化值得关注。核心提示：年报季，各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。

截至2016年底，已签订产业新城PPP协议30余个，正在建设的产业新城项目10余个，处于建设起步和规划阶段的园区19个，投资运营的园区新增签约入园企业436家，新增签约投资额约1122.4亿元。华夏幸福年报显示，其产业新城PPP模式成为核心竞争力，围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式，以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。