现在总体来看，长江经济带直辖市、省会城市的商业地产，我个人认为绝大部分处在饱和状态，一部分处于过剩状态。

此外，智库合作联作会议复据公告显示，远洋地产同时与太古地产签订了回购协议，承诺一年之内可回购质押的50%项目股权。上述分析人士还表示，盟第次工中远全面退出之后，远洋地产已经由一个央企变成了民企，因此政策上的优势已经不再明显。

中银国际地产分析师称，旦大学召开远洋地产大部分项目都位于北京，且北京今年因调控政策严厉导致销售受到影响，导致远洋今年的资金压力明显加大。而太古地产大手笔出资成都项目的背后，长江经济带或是其在内地发展策略的一个新调整。3.5亿美元援资 12月15日，智库合作联作会议复远洋地方发布公告称，与太古地产订立无法律约束力的谅解备忘录。据12月13日，盟第次工远洋地产发布的通讯显示，今年首11月其累计录得合约销售额约239亿元。中银国际分析师称，旦大学召开在国内市场环境不好之时，外资企业入场抄底是再常见不过的事情，2008年之时已有多宗案例。

至于未来远洋地产能否按时赎回，长江经济带券商分析人士认为难以预期。9月22日，智库合作联作会议复太古公布，正在考虑将其全资附属公司太古地产有限公司的股份，在香港联合交易所有限公司主板独立上市。主持人：盟第次工非常感谢大家的论点，得出一个结论，沟通充分，目标一致，其实调整没有那么痛，再次感谢大家。

自己从零售起家进军商业地产，旦大学召开乔总的底气就是我有资金、有人才、有好的概念。某种意义上宏观调控是一个可以被替换的背景，长江经济带影响市场环境的还有很多其他的因素，比如说金融危机，如何保持战略前进是企业发展的永恒命题。智库合作联作会议复我是这样看待这个问题的。从泡沫来讲，盟第次工我们的商业地产它的估值决定了市场的价值，从目前的市场来看这种情形有所缓和。

那么城市化的发展是需要大量的商业设施，需要大量的商业存在，需要大量的商业服务。从目前为止从书上也好，从案例也好我没有看到一个书上有一个顾客资产的理念，以前提到冷多都是零售资产，现在改成是顾客资产，我们是形成这个体系，从顾客的分类到互动到升值等等。

我看了会场发的商业投资宣传，其中有一句话叫商业改变城市，我说应该是商业改变城乡，而在你们的投资视野里面并没有农村。我觉得比较要合理规划。还有一个层面就是战略，如果是在集团战略层面考虑，要快速发展，通过迅速占领市场份额，要取得市场领先者的地位来看，由于供应商谈判的周期、租金的价格很多对接具体的问题会影响到开发商的战略的时候，可能他也只能选择做自营商业这一部分来解决现实问题。所以我一直说有很多的定位，不应该看到高点低的点，不应该是从硬件的角度，而应该是从人群。

但是我更愿意把这种现象看成是中国地产开发商成为的必由之路。王辉：刚才周总讲得很全面，也已经说出了我们的心声，有一点也是我们最近考虑的。现在做商业地产要务实，现在到拿到商圈的位置，以后很难拿到，这个也是很难得问题，拿到什么物业属实的规划，因为现在老板都希望这个楼是LV，都希望这个楼是五星，但是要根据当地的先天环境和市场环境谈。第三个趋势就是房地产开发商转向品牌运营，特别是一些在住宅做出品牌的房地产开发商更加注重品牌运营。

反过来说，如果仅仅是因为调控有什么文化，因为做商业地产和做传统的住宅地产确实差异非常大，如果按照传统的住宅思路去做商业地产就会面临泡沫，面临低水平的重复建设的情况。如何在这个行业发展之初，大家投资高涨的时候，引领大家进入可持续的投资。

而有的有未来的地产商可以给一些灵活的，比如说前三年前五年的模式，我们想想餐饮这一块一般初期就是5-8年，最多10年。第二个是风险的问题，风险的问题实际上是在表面上，我同意王总说的，因为政策导向造成了很多开发商打着做商业的旗号在拿地，但是有几个真真正正的去做商业地产，我想很多还是做的是地产商业，给政府一个我要做商业，我有商业，我可以招来谁谁谁，所以从形式上来讲，真正以商业为主的不多。

最后我想简单的说说，大家也一直聊中小城市，有机遇都看到了，但是也知道有风险，风险怎么办?从哪些方面把控?第一个当然是中小城市的宣传。对于不同的商家应该要有不同的调整的力度和程度，作为业主来讲，他们希望租金一直都是往上走，但是在不同的商户之间租金结构业主是不是可以找到一个比较科学合理的定位。利海集团的汪总也是老朋友，汪总做开发拓展工作将近20年，经验非常的丰富，也涉足很多的领域，我想汪总能否从扩展的角度，比如说看项目，你们对这些项目进行判断或者是未来的定位，怎么研究细分的问题。但是作为城市综合体我们选择的方向目前是长三角和珠三角的都市圈，这个都市圈是我们的重点方向。如果是谈经营风险，在泡沫下风险会放大，既使是没有泡沫，刚才几个嘉宾提到的风险依然是存在的，也就是说以商业地产经营的专业化的问题，如果是住宅房地产商敢于吃螃蟹跳下来做商业地产，这个本身是有风险的，这个和泡沫没有直接的联系。同时做百货又需要特别专业的团队和专业的知识，如果这两点具备的情况下我们的还是做得很好的。

不同的商业要根据不同的商业地产的要求量身订做，然后来满足专业化、多功能的需求。我们更多的时候站在借业主的角度考虑。

宏观调控下的选择实际上是指开发商如何适应变化的市场环境，如何生存乃至强大。第三点市场的机遇当中大型物业投资者的投资目标向中小城市偏移，当然有一个比例，有一个过程，现在是开始关注开始偏移，但是目前还是在一二线城市。

当时我们想我们第一选择是要跟连锁的、有品牌的、有资金实力、有好的概念的合作，为什么?如果这个开发商如果比如说前一段时间昆明的店我们去年已经关了，前期2007年我们是第一家签约的，甚至是我劝他不干了，非常的热情邀请我们过去，后期是股东方面的问题可以完全不顾我们的协议，最后开庭的时候说，法官说没有判呢，你们怎么能把滑冰场拆了，我就说我们拆了怎么办，这种情况下我们很难再去这个区域投放，我们在业主的选择上既使是这个地段再好，以前我们一直关注我们就是做自己的滑冰场，不是太关注地段，后来先看车看地段，每次业主发过来，我们就说地段怎么样，他们就说地段很好，人流很广，后来发现不行，最好的地段，开发商在全国，浙江来做了一个购物中心，其他的地方都没有，卖铺卖了30%，按照今年的理念我们今天是绝对不会选的，我们第一看操作团队，现在看操作团队还不行，因为现在操作团队有这么多项目的时候，具体的店总是什么样的，他的能力怎么样就直接的体现业绩。接下来我们将请出赢盛中国商用地产集团董事总经理 李健先生发布《2012中国商业地产发展报告》，我们掌声有请李总。

对于开发商来说没有钱，必须要卖，不卖怎么活，所以对于小的开发商没有资金是非常困难的。真正对于到期的续约之痛，我们说前期成立甜头，后期无情取缔，我们也面临这样的情况，我也给商家这样一个方法。我现在六家店全部在购物广场，我觉得未来的人永远不可能只在办公室和家里，一定会逛街，以前我们逛街都是非常不舒服的地方，现在以万达为代表的10万平方米，有1万平方米的生活配套，1万的平方米的餐饮，各式各样的餐饮都有，然后是有主题的有文化生活，它已经成为下一个阶段人类想逛的街，一年四季空气都非常好，这个也是我们的判断，恰巧在2009年我看到了麦肯锡的报道，他在中国的很多行业有一个结论，说中国随着下一个十年随着商业地产的推动一定会出现新的零售服务业的巨头，我现在理解这个了。预计未来10-20年以内将新增100座100万以上的大城市，每年新增城市人口超过1500万人，所以现在的中小城市就是未来的大城市，这个是讲的第一点机遇就是城市化的机遇。

男主持：感谢孙会长热情洋溢的致辞。当然也有一些情况，比如说刚开始业主是想明白了，由于各个方面的原因后期进行了调整。

另外我们也很注重的自己的理念，所以我们在整个设计上面从一开始的第一天就已经放进去。另外我想从品牌商的角度来说，我觉得在这样一个博弈也好或者是合作的过程当中，只要上一轮的讨论提到跟搞对象是一样的，你只有先把自己做好了，在合作和博弈的过程当中才能是一个比较有利的一方，这个对品牌商来讲是非常重要的。

第二个趋势一线城市转向二、三线城市，并且要进而转向三、四线城市。改革开放30年平均的增长速度接近10%，中国已经成为世界第二大经济体。

第一个就是你的战略要坚定，第二个你有没有钱，第三个你有没有人。下面有请贾总回答一下问题。如果在这个过程当中，由于一己之利给品牌破冷水，我想对于商铺而言，既使是我今天在这里吃亏了，损失那么大，但我们可以走，我们走到其他地方也是可以做，但是中心是走不了的，是一直要在这里经营下去的，它的未来经营都会出现很大的影响。还是要加入在整个集团里面它的收益的占比对集团的贡献里来看它的高低也是影响了集团的竞争力。

360赢在解决方案，其实我觉得商业地产定位在家庭地产，你觉得你为这个家庭经营什么，这个很重要，而不是硬件，如果是硬件一定会过剩，有方案就会优化，顾客就会越来越喜欢你，社区化也会很明显。下面，我们进入第二个环节：名人高端对话 第一场对话：跨界之惑：自营零售与自建物业，无奈之举还是主动选择? 有请主持嘉宾：喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理王品石先生 对话嘉宾：绿景集团副总裁、绿景资产管理有限公司总经理陈铁身先生 恒基(中国)商业地产营运管理中心负责人何涛先生 深圳市星河房地产常务副总经理杜志文先生 银泰百货拓展部总经理沙照祥先生 特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生 赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生 有请以上嘉宾上台! 以及内蒙古(音)乔德华先生。

何涛：更多是战略上的选择。男主持：恭喜、恭喜，让我们共同举起手中的美酒，共同祝贺2011中国商业地产 金坐标奖颁盛典暨年会招待晚宴正式开幕! 女主持：谢谢以上几位嘉宾，请先回座休息，下面先请大家用餐，颁奖盛典将于15分钟后开始。

现在文化都做成15万平方米的带有岭南文化特点的商圈，所以我觉得在这方面，对商业地产来说今后要更加的关注。我们在选择中小城市的时候，由大城市作为核心，然后以这个大城市为依托，中间依托中小城市。