此次融资将投向香洲港区综合整治工程、月球珠海洪湾中心渔港工程、月球珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目，融资项目主要涉及海洋、旅游、金融等，无一房地产开发项目。
丽人丽妆成立于2007年，张解梦是一家专注品牌化妆品网络零售的电子商务公司，张解梦采取买断经营，自采自销模式，通过为品牌在淘宝商城开设品牌官方旗舰店，或向其他B2C商城提供商品，为消费者提供化妆品网购服务。核心提示：图带丽人丽妆创始人黄韬表示，丽人丽妆到了一个新的发展阶段，须借资本力量推动目标实现。
如继续强化上游合作，舟揽月获得更多授权。此外，月球进一步提升移动端占比。黄韬还透露，张解梦B轮融资后公司可能会自建B2C此外，图带进一步提升移动端占比。化妆品电商公司丽人丽妆近日宣布完成B轮1亿美元融资，舟揽月由Crescent HydePark领投，麦顿投资、汉理资本等机构跟投。
2012年，月球丽人丽妆获A轮投资，春节前完成了B轮融资。核心提示：张解梦丽人丽妆创始人黄韬表示，丽人丽妆到了一个新的发展阶段，须借资本力量推动目标实现。 贷款的集中度：图带 最大的五个贷款占资产池的29.5%，最大的十个贷款占41.1%。
舟揽月混合型REITs则几乎可以忽略。对于商业地产商而言，月球引入权益型REITs可以使开发者完成开发后将地产资产变现，加快资金周转，而物业则可由REITs专业的经营团队管理。三种REITs在运作模式、张解梦收益来源、张解梦投资风险方面有显著差异： 股权型REITs给予投资者享受租金收益和商业地产升值收益机会，逐渐成为美国REITs市场的主流方式。2013年底，图带美国市场上的非代理的商业房产抵押贷款证券化（以下简称CMBS）产品的余额为6247亿美元左右。
无评级支持证券为1.42亿。核心提示：本讲所讨论的是非代理的商业房产抵押贷款证券化，其操作跟代理交易完全不同，基础资产的种类也更多。
作为第一损失承担者，控制级往往被赋予对资产坏帐损失处理的决策权。在信用评级分析中，除了对每个贷款的信用进行分析外，还要分析资产池的多样性,以判断整个资产池的风险和现金流的稳定性和可预测性。3、中国的税收制度也可能是制约资产证券化的一个原因。副服务商一般负责直接与借款人联系，向总服务商承包一部分与贷款管理相关的事务，如每月的账单和收款，利息的调整，房产税和保险和基本的贷款情况报告等。
为避免这一风险，商业房产贷款证券化会设立一个评估减值机制：当贷款出现违约时，先根据资产评估值测算出可能的损失，针对这部分损失来限制垫付额度以保证今后有足够的现金流来偿还垫付额和偿付证券本息，从而避免因过度垫付造成的高级证券信用支持的减少的情况。 特殊服务商在贷款违约后接管贷款，有很大的决策权。2013年4月全球REITs市值总额共计11295亿美元，其中美国是世界上最大的REITs市场，拥有213只REITs，基金总额达到7031亿美元。中和次超优级证券为12.76亿, 最低信用支持13.13%。
在按序偿付下，即使总的资产池规模会减少，风险会提高，但优先得到本金分配的高级证券的余额也在减少，来自低级证券的信用支持比例也会不断升高，所以风险得到了中和。2006年摩根大通银行发行的JPMCC 2006-LDP6的证券结构： （二）CMBS的信用增级 由于商业房产贷款的提前偿付保护，证券的提前偿付风险很低，主要风险是信用风险。
总服务商有时还会按合同要求在贷款违约时垫付证券的利息或本金。如果持续小于100%，就说明房产的现金流收入将无法满足还贷所需的支出，必然会导致违约。
所以，信用评级机构的重点工作就是对资产的可持续净现金流（NCF）和资本化率（CAP）的分析。 3、流动性机制 商业房产贷款证券化中会建立一定形式的流动性机制，在资产的现金流不足以支付证券的利息，流动性机制就会被用来垫付这些资金短缺。银行给房地产开发商以及物业经营商提供的贷款时，在发放标准，合同订立，合约条款和信用评级方面存在很大的差异,总体上没有达到证券化对基础资产在统一性和标准化上的要求。以下是三个不同年份的商业房产贷款证券化的典型证券结构： 在2004年以后流行的分档中，出现了如A-M, A-J，A-1A，A-3FL，A-AB这样的特殊AAA级证券以满足不同投资者的投资偏好。 （三）法律结构和交易主体的特点 商业房产贷款证券化(CMBS)在结构上和MBS和ABS类似，体现在发行信托和卖方的风险隔离和。中信证券和苏宁做私募REITs是为了美化报表因此对交了几个亿的税收不是太在意，如果是国企这方面需要设计严密的避税方案。
其中，中超优级证券（A-M）和次超优级证券（A-J）都被降为非投资级。 资本化率（CAP）的现值可以根据当前同类房产的市场价值和净现金流水平得出。
该大楼在2012年底的出租率为73%，但是随着其第二大租客普华永道会计公司（占12%）在2013年5月合同到期而搬出，该大楼的出租率已降为61%。 在交易中，一般会有两个同时进行的买卖： （1）由贷款人（卖方）把贷款出售给一个跟贷款人关联的储贷方。
（四）信用评级 商业房产抵押贷款证券的信用评级都会包括两方面的分析：（1）商业地产和贷款的分析（单个贷款和资产池分析）。 复合型人才缺乏：REITs跨越房地产市场和资本市场，需要既懂得金融投资，又熟悉房地产的开发和投资运作，还要有一定的法律知识的人才。
收入贷款倍数和贷款价值比率这两个指标是根据预计净现金流（NCF）和资本化率（CAP）计算的来。4、目前中国有关外资投资中国房产的政策在不断变化，这可能会影响到外资进行房地产交易的有效性，收入的汇出也可能会受外汇政策的影响。这个百分比会随着贷款年份的增长而减少。从国外的经验来看，CMBS的购买者主要是一些养老基金、人寿保险、互通基金和对冲基金等机构投资者，它们需要购买CMBS这类风险相对较低，收益稳定，期限较长的产品。
由于商业房产的表现受经济周期的影响非常大，在具体分析和预测净现金流（NCF）和资本化率（CAP）的时，必须考虑目前市场在整个经济周期中的位置，然后相应的对目前房产的表现和市场的收益率加以调整以得出可持续的指标。在信用评级机构认同的情况下，控制级有权力辞退特殊服务商和指定替代服务商。
提前偿付罚金 提前偿付罚金是最简单直接的提前偿付处罚条款。在证券发行时，这个资产池的平均收入贷款率（DSCR）为1.14，贷款价值比例为123.8%。
6、除了超优级证券，还会发行投资级支持证券（BBB-AA级），非投资级支持证券（B-BB级），无评级支持证券（NR）和X档证券（AAA级）来为超优级证券提供信用支持。 地域位置：通过把不同地区的房产贷款组合在一起，可以降低因为某一特定地区出现的房产问题对总资产池的影响。
退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。 五.中国商业地产贷款证券化的现状、挑战和案例分析 （一）挑战和优势 面临的挑战： 1、首先，中国的商业地产贷款在质量和流动性上有待提高, 非标准和统计难特点在中国商业地产贷款上更为突出。4、A-3FL、A-4FL是浮动利息的超优级证券，利息是浮动的，一般以LIBOR为基准。二.商业房产贷款证券化基础资产分析 （一）基础资产的特点 美国商业房产抵押贷款主要以有收入的商业不动产作为抵押的贷款，一般无追诉权，固定利息，期限为七到十年。
2000年以后，非代理机构证券发行量从2000年的不到500亿美元飙升到2007年的2300亿美元，占当年新发行的商业房产抵押贷款总额的45%。中间可以构造委托债权，债权REITs和股权REITs搭配。
第三个方面是投资者的认可度问题，由于中信启航和苏宁REITs的商业物业处于核心地段且商业物业变现性较强，光伏发电站具有专用经营的特点对运营方有资质和门槛要求，未来通过公募REITs退出或以市场价格向第三方转让的方式存在较大不确定性（监管上及市场转让环境），产品需要更多依赖于外部担保（比如国企担保）。以下介绍中信启航私募REITs项目的具体情况，资料主要来源于《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》。
在贷款再融资时点的空置率上升（NCF下降），以及市场风险厌恶（Cap Rate增加），导致房地产价值和偿债能力下降对贷款再融资造成的压力。这是最严厉的赎回保护形式。
