截至2014年年底，胜利日华润置地共有8个万象城和4个五彩城投入运营，持有投资物业建筑面积总计达到341.26万平方米。
东方藏山资产管理有限公司总裁吴涛认为，阅兵未来REITs可以进入A股市场，阅兵开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，这才达到真正国际意义上的REITs标准。事实上，胜利日不仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企。
产品的公募化，阅兵使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs对于REITs发展的主要意义。早在年初，胜利日万达已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。中国REITs联盟秘书长王刚对21世纪经济报道记者说，阅兵该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。在此之前，胜利日万科已经与凯雷、东方藏山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。投资者亦可以在二级市场进行交易，阅兵交易门槛为10000元。
吴涛对国内REITs的发展前景相当乐观，胜利日在推动相关立法改革的前提下，三年内，国内将会有REITs上市。2014年11月，阅兵嘉实基金曾与上海城市地产控股有限公司宣布双方合作成立房地产私募基金及房地产公募（REITs）管理公司，目前仍在推进之中。人民币房地产基金的思考 如果以2010年为元年开始算起的话，胜利日人民币房地产基金已经进入了第五年，胜利日尽管期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金已经的确开始倔强成长。
阅兵此外投资项目还须具备资金回笼相对较快。4、胜利日退出模式：夹层和优先股皆通过股东回购退出，而股权投资相对更为灵活。4、阅兵开发商利益博弈：阅兵从开发商自身利益出发，盈利预期强的好项目他们不愿分享，而存在风险或者内部收益率较低的项目房地产基金也不愿意股权合作来接手。在中国当前的市场环境下，胜利日大型地产收购活动并未形成固定模式和市场，胜利日特别是市场缺乏大型机构投资人，及成熟的金融市场支持，其他成熟的退出方式暂时还不普遍适用。
3、2010年开始国内房地产调控政策进入去杠杆周期，由于银行信贷、资本市场融资以及房地产信托等融资渠道全面受限，我国私募房地产基金得到了快速的发展的契机。而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值。
除了基金架构方面的差异，歌斐资产在地产子基金的投资策略上与其他基金并没有太大的不同，基本遵循住宅-机会型-优选房企的主线。地产基金对于上市公司的另一个意义在于能使开发杠杆最大化。从宏观层面看，央行定向宽松等一系列货币政策初见成效，社会融资成本的下行趋势已逐步确立，房地产行业也有望从中受益。判断三：大资管时代下战略合作契机 自2012年5月以来，中国的资产管理行业迎来了一轮监管放松、业务创新的浪潮。
同时，专业化分工让房地产基金市场更为多元化，在不同类型和不同投资手段上各房地产基金管理机构专注于特定类别的资产，这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产资产的内在动力。我国地产基金管理机构GP由于多存在开发商出资背景，其不但向房地产基金提供项目，也作为基石投资人（AnchorLP）向基金提供初始投资。 从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品，通过将物业打包上市，在进入证券市场流通，凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）。
2、投资周期：夹层投资的主要目的是抓住市场机会，在短期内提升利润，所以一般投资周期较短，在1-2年左右，而股权投资的产品相对来说更具备核心竞争力，是中长期投资的标的，一般要长于夹层，在2-4年左右。 从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金。
从美国地产基金历史来看，美国地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。上市房企母基金 -- 歌斐资产 歌斐资产成立于2010年3月，是诺亚财富的子公司，其致力于私募股权母基金(PEFOF)、地产母基金(REFOF)及地产基金、固定收益母基金以及家族财富管理等业务。
从国内私募房地产基金不同背景来看，房地产商关联GP管理资金量目前是国内地产基金占比最大的一块，2013年比重从2012年的28%提升至47%，增长显著，2013年国内楼市回暖，地产开发商融资需求依旧旺盛。由于投资标的的差异，4种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以回报相对较低，约7-9%。当前中国的私募房地产基金退出方式较为单一，大多是通过大股东回购、项目清算等退出，在面临市场调整去化率下降时，基金管理人及投资者都只能素手无策。3、基金从业者构成复杂：房地产基金的从业者主要来自金融机构信贷人员、房地产企业财务资金人员和私募股权投资人员等，这些人员的问题在于无法全面地理解金融、房地产或者私募股权的运作模式，但擅长抵押品的控制，故大量做债权产品。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。现在站在何处？ 规模：从野蛮生长归于理性 借由2010年开始的房地产调控契机，我国人民币房地产基金的规模呈现快速扩张的趋势，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模，而到了2011年市场开始井喷，国内共成立125只人民币房地产基金，共计募集1004亿元。
其中美国的证券法律制度最值得国内借鉴，2010年7月美国通过的Dodd-Frank金融监管改革法案，明确规定将私募基金纳入到法律监管范畴，同时法案第四部分专门针对私募基金规定了若干具体监管规则，私募基金管理人必须在SEC通过考试而通过注册。 投资阶段：在投资方式上，国内房地产基金和国外地产基金差别不大，但在实践中，国内房地产基金形式相对单一，结构化财务杠杆工具是目前基金投资的基本逻辑。
从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的高利贷。
可以说，在2007年以前，外币私募房地产基金主导了国内房地产基金的投资，但是到了2008年以后，外资基金和本土基金的格局开始逐步扭转，我国本土人民币房地产私募基金迎来黄金期，这主要得益于几个契机：1、受2008年全球金融危机影响，以黑石、高盛等为代表的外资基金对国内房地产市场的投资放缓，为人民币房地产基金发展创造了空间。另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。
这些因素将共同助推国内地产基金收益率逐步下降，向合理水平回归。 2.价值创造+利益重组：私募房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售。 从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配置效率。
而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。
概括来看，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主，这点也和目前国内以机会型的投资策略契合，以短平快的单项目开发为主，总体所需资金量并不大。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其配对发展。
判断五：管理重心向团队品牌变迁 前文已经提到，国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，这与打造国外独立品牌的房地产基金完全不同，因此，房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道并不为过，但这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处，项目式的开发周期对基金的管理团队也会造成波动。不同于国外地产基金资产证券化、REITs等多元的退出渠道，当前国内房地产基金的退出方式无外乎两种：1、大股东/关联方回购：即在投资时即签订回购协议，约定资金适用量，使用期限和资金成本，在大多数情况下，大股东还需要提供抵押担保或者作为劣后级提供资金担保。
2、销售出售：销售退出是股权型机会投资的高收益退出方式，投资管理机构对于长周期房地产项目开发的把握能力要求更高。这样的模式在上市公司中已经多有尝试，如2013年越秀地产、保利、滨江都通过联合地产基金竞得土地，其中做到最为极致的越秀地产以17亿锁定了167亿的土地规模，并且可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目。在这样的金融格局下，行业之间壁垒的减少为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，在未来法律限制进一步放宽的假设前提下，险资、养老金、证券公司等都可以通过其资管业务投资私募房地产基金，未来房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。根据国际私募房地产基金的经验以及结合投资人资产配置的实际因素，机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，尤其是以养老金、险资为主体的机构投资者，长期以来只能投资银行的存款，更需要多元化的投资窗口，近期保险公司投资不动产的细则出台，为未来人民币房地产基金 LP市场带来了曙光，国寿、平安、生命、阳光等保险公司皆纷纷加强了房地产方面的投资，凸显险资和养老金为主体的机构投资者入市预期临近，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。
前文我们已经提到，地产基金在项目中介入时点已经提前至拿地阶段，通过引入地产基金，使得开发商能够绕过土地出让金首付款需达50%的规定，以较少的资金撬动庞大土地款。基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%。
进入90年代后，伴随着行业的不断发展，私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。我们认为当前我国私募房地产基金无序发展的状态不可持续，未来必将面临越来越严苛的监管制度。
私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。房地产开发商的附属基金更多以债权和债权、股权结合方式存在。