由于投资者认购踊跃,杨永信上周首发债券的实际发行规模从原先预计的3亿至4亿美元,提高至6亿美元。
核心提示:和荒近日,位于北京市海淀区的西贸中心悄然易名凯德晶品。业内人士分析,唐至极由于西贸中心的自身劣势,凯德商用接手该楼盘会面临诸多挑战,能否顺利实现盈利存在未知数。
根据凯德晶品购物中心官方网站信息显示,网瘾电击疗凯德晶品的经营范围为7.2万平方米的建筑内,从地下二层到地上五层。北京市住建委网站显示,杨永信早在2004年,西贸中心就拿到了编号为规建字0197号的建设工程规划许可证。据悉,和荒西贸中心曾被称为北亚西贸中心、国贸DNA、北亚国际中心,附近的一位居民表示,早前西贸中心还有过更动听的名字非常男女。若以建筑面积7.2万平方米全部出租粗略估算,唐至极凯德晶品每年可获得的租金收入约为3.55亿元。在凯德晶品所在商圈,网瘾电击疗云集着包括国海广场、翠微广场、海育大厦等多家商业地产项目。
据统计数据显示,杨永信凯德晶品的租金均价是每平方米每天13.5元。如果觉得运作不好,和荒凯德可以退租,和荒 中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会行业研究部部长杨慧认为,凯德租下西贸中心并改名为凯德晶品,好处在于有很好的退出机制,风险可以把控。林明志表示,唐至极此次再度发行债券,主要还是基于零售投资者2011年对凯德商用债券需求强劲,并期待下一次的债券公开发售计划。
债券当中,网瘾电击疗1亿新元向公众发售,1亿新元向机构和其他投资者发售。凯德商用指出,杨永信2011年11月,中国零售销售同比增长17.3%,通货膨胀也由2011年10月的4.4%下降至4.2%。当中,和荒2011年在中国就有3个商场开业,包括上海闵行凯德龙之梦、上海虹口凯德龙之梦、北京凯德晶品。唐至极而配售首发总额1亿新元的债券获超过2倍的超额认购。
由于配售和公开发售都获超额认购,发行人因此行使了增发额外债券至总额4亿新元(约23.91亿港元)的权利,其中1.8亿新元(约10.76亿港元)的债券以配售方式售出,另2.2亿新元(约13.15亿港元)的债券则以公开发售方式售出。据凯德商用演示说明书内容介绍,目前凯德商用在5个国家(新加坡、中国、马来西亚、日本及印度)共有97个项目,其中在华项目达到56个。
林明志亦透露,此债券发售的规模及其额外发售所得的资金,将给予凯德商用资本上的优势,并加强公司的融资能力,令公司能把握时机,收购新项目,扩张业务。其中,一年期债券的本金及利息将会于本月内悉数偿还,三年期的债券将会在2014年到期,目前三年期债券的价格仍保持稳健。1月11日,凯德商用宣布,全资子公司CapitaMalls Asia Treasury公开发售总额1亿新元债券,获4.65倍超额认购。而这56个项目当中,正在经营的项目有42个。
据悉,目前凯德在成都已运营有德广场金牛和凯德广场沙湾2座购物中心,此外还有4个在建拟建项目。加码发债根据凯德商用1月3日公布资料显示,其全资子公司CapitalMalls Asia Treasury Limited计划于新加坡发售本金额上限为2亿新元的2022年到期息率递增可赎回债券。该债券已于1月13日上午9时在新交所主板上市,债券将以每手1千新元(约5.977千港元)进行交易。进入快速发展阶段的凯德,显然需要更多的资金以保证增长。
据凯德商用总裁林明志介绍,2011年凯德商用于新加坡首次发行的一年期和三年期零售债券,引起了零售投资者的极大兴趣,公开发售的超额认购达到1.8倍。为满足市场的强劲需求,CapitaMalls Asia Treasury在配售的仅三天后增发配售额至1.8亿新元(约10.76亿港元)。
就在凯德加码发行债券的同时,有消息就传出,凯德商用或将以股权换购或者项目收购方式介入成都佳乐国际城项目。未来三年内,将有7个项目于2012年开业,剩余7个则将于2013年或之前开业。
重庆朝天门项目由凯德商用联合体以65亿元购得,已正式命名为重庆来福士,将建8座摩天大楼,这将是凯德中国的第九座、也是全球体量最大的来福士。凯德商用表示,此次融资所得款项净额将用作凯德商用投资资本及一般公司用途。超额认购下,凯德商用有权发行额外本金额最多为2亿新元的债券。其中,苏州金鸡湖项目将建成当地最大的购物中心,开发成本约67.4亿元。但显然,这还未能满足凯德商用在华的扩张欲望,未来3至5年,凯德商用在华的商业地产项目数量将从目前的53个增加至100个,这是凯德商用此前曾定下的发展计划。据了解,该债券第一年至第五年年息率为3.8%,若债券未被提早赎回,第六年到第十年将递增至4.5%。
再谋收购而中国显然或将是凯德商用此次发债资金投向的重点区域。凯德商用预计,2012年中国的GDP将由2011年的9.5%回落至9.0%,而信贷紧缩政策可能提供更多的收购机会。
据佳乐国际回应,企业双方高层确有会晤洽谈,或合作开发佳乐国际城占地70余亩的商业地产,但具体合作模式尚不能确定近日有消息称,对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面,计划成立房地产投资基金,伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。
如果将部分资金投向对冲基金,有机会在逆市中赚钱。索罗斯基金可能会以通过放贷赚取高息的方式来运作,是对投资实物所产生问题的规避。
因此,索罗斯也赢得了内地和香港的富豪,以及内地保险业和投资基金的信心,有意寻求索罗斯合作。侯凌中说,由于传统的外资房地产投资基金以投资实物为主,本土项目管理和投资者缺位仍然是其需要面对的问题。比如,新加坡丰树集团自2005年进入中国市场以来,拳脚一直放得不大,今年在内地和香港最大的投资,是7月份以188亿港元收购太古股份有限公司旗下的九龙塘大型购物商场又一城。海通证券中国业务部副总裁郭家耀对本报记者表示,在借贷利率受控的情况下,房地产投资基金运作与楼价高低不存在直接联系。
放贷赚取高息?房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一,成为资本市场争抢的大蛋糕,外资投资基金也大举进入。预计索罗斯会通过分散投资,定期评估投资回报率及项目风险等方式,去减轻房地产企业高债务比率带来的风险。
黄良升表示,商业地产是众投资者争抢的焦点,外资要想抢到好项目阻力更大。目前收益率较稳定的商业地产是房地产投资基金的主要投资对象。
核心提示:近日有消息称,对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面,计划成立房地产投资基金,伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。索罗斯旗下对冲基金公司Soros Fund Management(下称SFM)的香港分支SFM HK Management,今年初时就开始筹划成立房地产基金,目前基金客户包括多名内地与香港的富豪,希望可以在中国及香港买卖物业,可能替内房企业融资赚取高息或入股。
传统的外资房地产投资基金以投资实物为主,但这些基金在中国的表现并不好。基金经理与内地富豪相熟相比其他房地产投资基金,索罗斯香港基金SFM HK Management的管理层背景,无疑为其在进入中国房地产市场的路上扫清了许多障碍。近年来,外资投资中国房地产行业限制很多,举步维艰,替内房企业融资是其开拓中国市场的新途径。中原地产研究部联席董事黄良升对本报记者透露。
他指出,在大笔资金无法自由进出中国内地的情况下,索罗斯可能会通过购买在香港上市的房地产企业的公司债去解决资金跨境流动的难题。因此,开发商收到项目资金后,有可能将好的项目留给自己,不好的项目放到基金里,这样必定造成投资者信心缺失。
海通国际房地产行业分析师侯凌中对本报记者表示,中小房企目前资金链非常紧张,在市场波动中,外资房地产投资基金更容易谈出好价钱和项目。今年7月,索罗斯突然关闭其255亿美元,即近二千亿港元的基金,退还了投资者近10亿美元,宣称目的是专注于家族业务,不但避开美国当局的监管,更成功避开9月开始的全球股灾。
郭家耀认为,通过替内房企业融资赚取高息或入股的盈利模式,让SFM成为简单的债权人。海通国际策略师黄薰辉则对上述项目提出质疑,相信信贷问题和资金跨境流动会成为此项目的主要障碍。