1月31日华尔街日报消息，日本環境轉型绿城中国首席财务长冯征表示，年初以来地产开发商获得银行贷款的渠道正在变宽。
同时做百货又需要特别专业的团队和专业的知识，轉戾點md的水俁灣事件如果这两点具备的情况下我们的还是做得很好的。我没有见到拎着菜篮子去LV买包的，萬人受害来到大卖场消费的是目标性消费，萬人受害对他们来说满足日常的需要是最关键的，所以我们做乐都会的时候我们也把消费者定位到这样的级别，我们觉得客户进入到购物中心的时候感受到的是跟其他的购物中心不一样，他不需要看到一线品牌和高端消费，他需要的是什么?就是在下班的时候、周末的时候在这个购物中心可以买到他真正想要买的东西。
初级市场是一个跑马圈地，日本環境轉型商业地产接下来一定是在中小城市大力发展，日本環境轉型所以我想中小城市的发展机遇从机遇的角度从这5个方面进行解说，不一定对，抛砖引玉仅供大家参考。十年前万达决定做电影院的时候，轉戾點md的水俁灣事件我不相信是主动之举，轉戾點md的水俁灣事件一定是无奈之举，现在做成功了，所以万达往往被称之为是精明的企业家，我觉得是被精明，是市场推动的结果。但是确实我也看到了很多地方，萬人受害尤其是最近两年商业地产的开发量非常大，萬人受害有一个数字，我不记得是在哪里看到的，香港这样一个地方国际大都市消费非常高，超过10万平方米的购物中心只有7家，这个远远赶不上国内的很多一线城市，国内的一线城市有很多家，这个是很大的一个量，这是一个疑问。我认为去年的六个回落，日本環境轉型一是投资增速的回落。现在王总牵线的店也是非常受消费者喜欢的，轉戾點md的水俁灣事件而且我们现在最大得好处孩子走到的地方一般家长逗留的时间比孩子还超过3倍，轉戾點md的水俁灣事件河北万达六一的时候，河北万达的总经理到我们的店里面带他们的团队来感谢我们，因为整个六一孩子王的顾客都是，中午吃饭的时候都是孩子王的顾客。
城市带动农村，萬人受害其中之一就是在十七届三中全会上提出了五个一体化，萬人受害除了这五个一体化之外最重要的就是未来的城乡一体化，所以我觉得在城乡一体化的过程当中需要商业，需要商业服务，需要商业设施。恭喜以上获奖者! 男主持：日本環境轉型心情依然很激动，日本環境轉型接下来，颁发的奖项是 2011年度金坐标-中国零售业卓越企业 的获奖企业是 银泰百货(集团)有限公司 大润发 家乐福 喜悦滑冰场 特易购地产集团 荣获2011年度金坐标-中国最具成长性连锁品牌的企业是 尚泰零售集团 大家乐 海南嘉年华娱乐管理有限公司 重庆佳永小天鹅餐饮有限公司 江苏孩子王实业有限公司 麻辣诱惑 迅销中国 女主持：掌声有请梁会长为以上获奖企业代表上台 请银泰领奖代表站1号位置、大润发领奖代表站2号位置，家乐福领奖代表站3号位置、喜悦溜冰场领奖代表站4号位置、特易购领奖代表站5号位置、尚泰领奖代表站6号位置、大家乐领奖代表站7号位置、家乐福领奖代表站8号位置、海南嘉年华领奖代表站9号位置、重庆小天鹅领奖代表站10号位置、孩子王领奖代表站11号位置、麻辣诱惑领奖代表站12号位置、迅销中国领奖代表站13号位置 再次请梁会长为我们的获奖企业颁发奖牌。所以我觉得这个话题就是让所有的开发商认为开始乐购，轉戾點md的水俁灣事件无论是谈买卖或者是谈租赁介入的时候特易购永远是你们的好伙伴，谢谢。
王铁明：萬人受害任何一种方式只要你想好了，你的经营、你的资产你的运行方式能够满足你的需求，我觉得发展一定是很好的。人力成本、日本環境轉型租金成本这些的上升是刚性的成本，日本環境轉型所以一定要想办法练好自己的内功，这样你在跟商业地产的合作过程当中，我觉得这个过程才是愉快的，而不是被淘汰的那一块，谢谢。今天早上有一个话题是市场的细分，轉戾點md的水俁灣事件其实我觉得我们做大卖场或者做购物中心其实也是市场的细分，轉戾點md的水俁灣事件把市场的消费者定为不同的目标，这样才可以在以后的开发理念有自己盈利的点。接下来是徐总，萬人受害2009年我也是负责一个项目，萬人受害孩子王进入到市场，当时是怎么想的创建这样一个产业，你们对未来的中国的儿童产业怎么看，尤其是像孩子王儿童性的儿童购物中心，未来对购物中心来说它起到什么样的作用。
周猛：谢谢主持人，我觉得刚才几位都讲得都非常好，我觉得要稍微区分一下就是什么是泡沫，大家都有一个统一的认识。另外一个是现在我们做百货，尤其是做最大的百货公司，最大的瓶颈就是招商的瓶颈，就是品牌愿意不愿意跟着你走，实际上这个风险也是很大的，这个跟泡沫有一定的关系。
大卖场无论做什么样的装修，永远针对的是终端的消费者，大众的消费者。刚才讲到是市场的细分，其实对于酒店来讲市场的细分稍微有一点不同，市场的细分有两类，一类是住酒店的消费者，我们通过消费者对于市场的细分提供什么样的服务去满足他们的需求，我们对不同品牌的不同位置的来讲，我们会采取不同的类型和模式，比如说雅高里面有两个品牌，一个是伯尔曼，伯尔曼是更的倾向于国外的客流的需求，以及对西方文化和服务比较适应的部分需求，而美爵我们刚刚做了一个新闻媒体的推介会，它服务的内容是偏向中国国内的客人，比如说他的房间里面饮品不是以咖啡为主而是以茶，顾客点餐也不是以三明治为主，而是以粥，这个是对于顾客的层面。像综合体、购物中心和SHOPPINGMALL这几个，万科目前有万科广场、万科大厦、万科城，龙湖也有，凯德置地也有凯德广场，包括益田、华润等开发商有自己的商业地产项目。这个是什么意思?就是在内地也一样，除了这些百货，还要找开发做支撑，如果你做零售往下走的机会少一点，不是说完全没有，因为香港的命题太少，所以留下的都是发展商可以做的，一些开发商拿出来，所以你想到香港做百货，它都是没有机会的，你可以从这个例子也可以看到这个例子也是这样的，可能百货也好，零售也好也想自己开自己的商场，也可以盖自己的百货，可能也是考虑这个情况，因为香港的发展和内地是一样的，唯一不同的是我们的起跑点比你们早，但是基本的结果也是可以出现的，所以我用两个方面来回答这个问题。
最后一点体会就是我们既做百货又做商业，我们有几点体会： 第一点体会做商业地产一定是长线而不是短线。我没有见到拎着菜篮子去LV买包的，来到大卖场消费的是目标性消费，对他们来说满足日常的需要是最关键的，所以我们做乐都会的时候我们也把消费者定位到这样的级别，我们觉得客户进入到购物中心的时候感受到的是跟其他的购物中心不一样，他不需要看到一线品牌和高端消费，他需要的是什么?就是在下班的时候、周末的时候在这个购物中心可以买到他真正想要买的东西。再有一个疑问就是我们开发的购物中心体量都非常庞大，以前是10万平方米都非常大了，现在30、40万平方米比比皆是，这也是我们比较疑惑的问题，今天的对话是泡沫之辩，我们不是唱衰，我们要评论一下现在的环境是什么样子的，邀请的开发商也是比较有代表性的，有孙总，有一直做开发的龙虎，还有零售原来做很好的，现在做开发的银泰，还有在中国营收最好的大润发超市和尚泰百货。如果我们和业主成本过多的加入进去可能后期会增加他的成本，无形中的提高产品的代价。
二是从城市向农村延伸商业设施。主持人：谢谢徐总，徐总也曾经是我们的业主，绿景集团是以房地产行业闻名业内，近几年我们也基于各种各样的原因也进入了商业地产。
我觉得现在主要有三个大的问题。第二点，既使是很大的一块地，既使是你要做也要拆很长的时间，建一个购物中心，这个购物中心我们看了很多，包括在南京也看了很多，这里面没有集中商业，如果你做得太多的次主题店在里面，它的商品的对比性是很差的，这个是第二个。
整个东南沿海或者是整个沿海，包括国家新的经济增长带和新的区域发展重点，商业地产发展也是非常快的，但是在一些偏远地区商业地产也不足，包括了我国广大的农村地区，所以整个是总量不足，结构性过剩，而且在有一些地方结构性过剩的表现非常严重。还有一个问题，就是上海的溶质报(音)刚开始一招商的时候很不顺利，餐饮自己开，超市自己开，但是人们在业态成熟的时候把这些业态都转出去了，包括超市找到了家乐福，书店也找到了专业的单位，但是万达一直坚持自己做，是否对他解决资金链有好处。徐总：我代表我们的陈铁身总来发表讲话，我首先感谢这个论坛，感谢主持人。在这里我还要对新介入的行业的企业和朋友提一个建议，商业地产有风险，同志们先沉淀一下，别着急进来。几年前我曾经对这个问题进行过调查，我发现大型商业设施盲目投资建设在有些城市非常的严重，商业设施人均平均面积超过了住房的人均面积，这个是很不正常的。总量不足就是按人均的平均面积我们还是比较少的。
如果从经营的角度说自建物业，而且自建物业商圈有可能出现变化，今年我看到是一个好的商圈，在未来几年不一样好，或者今年这个商圈不一定繁荣，未来经过规划的改变就会增加人流量，这都会发生变化，恒基对这一块是怎么考虑的? 何涛：各位同仁大家下午好，希望我的发言不至于让大家睡着了，下午是最乏的时候，提的问题很有意思。第二个就是商家的资源问题，有时候不是我们主观造成的，而是由于只有这么多品牌，只有这么多品牌，这个是迫于无奈，这两点是值得大家抽时间来深思的。
主持嘉宾是： 银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生; 有请对话嘉宾： 红星美凯龙董事副总裁徐国兴先生 深国投商用置业有限公司高级顾问、副总裁王铁明先生 利海集团副总裁汪传虎先生 人和商业控股有限公司副总裁林子敬先生 K11购物艺术中心南中国区营运总经理陈健豪先生 法国雅高集团中国区宜必思酒店发展副总裁李德强先生 江苏孩子王实业有限公司总经理徐伟宏先生 有请以上嘉宾上台! 高端对话之二现场图片主持人：这次做主持很有压力，好在都是老朋友，可以畅所欲言，我们这次主题是地产商与零售商在细分市场面对的挑战，我记得在十多年前在零售业喜欢讨论的话题就是中国的百货和零售行业基本上是千篇一律，同质化非常的严重。主持人：感谢徐总对我们的分享，时间有限，我们聊了半天商业地产，因为商业的地产的门槛比较高，风险比较大，也出现了旅游地产、文化地产、养老地产等等一些新的概念，民间有一个新的说法，说难听一点就是一种形式，本质是为了拿地卖住宅，这个是一种观点，另外一种观点就是商业地产发展相对比较饱和的情况下，是否旅游、行业、文化、养老等等这样的地产行业的应运而生也是未来投资的一个良好的趋向，各位嘉宾简短的表明一下自己的看法。
我们每次干的谈判工作就是这样的工作，我们的利益，我们摸到了业主的需求，有可能大家关注的点不是这个点，我们争论的一些点是没有意思的，我来提一个我们能满足的需求，那么很多问题都迎刃而解了。沙总也是老朋友，去年的年会上下午那个环节，我们讲到上午当时潘总和洪总两个人观点的争论，下午谈到蜜月期的时候，刚开始是蜜月期后来是磨合期，然后逐步的融入，我们说下午我们不会出现那么火爆的，我们杭州的有一个项目也要开业，有记者采访说有很多品牌你选择和银泰合作你基于哪方面的考虑?我说精准、专业，因为银泰作为一个百货店，它的品牌的组合和百货店的都是做得很景致的，大家也知道目前在整个从零售商转到购物中心这一块，银泰在操作的团队来说在业内也是非常有影响力的，你可能更加清楚沈总从百货起家然后进军到购物中心到商业地产。
徐伟宏：我非常认同王总谈的，从方向上是必然的，我忘了在前面提到的两个企业，未来真正的是服务。第二个就是物业条件，现在开发商都很重视物业技术条件对接，我现在看了各个公司都非常重视这一块，在这块也取得了长足的进步。一开始很多人我们为什么做这个事情，现在我们发现我们的同行对孩子基于生长的理解，我们是基于成长的理解，生长是什么?就是健康就好。对于特易购来说，超市大卖场永远是我们的主业，进入中国以后很多的局面让我们觉得想象不到，为什么?因为大家都知道大卖场是什么业态?是以产品的丰富，是以购物环境的开阔作为主要的特色。
那么这种发展是我们巨大市场需求的基础和基本条件，所以我觉得中国发展的势头不改不变，中国的城市化、工业化、农业现代化逐步推进，那么它的商业机会比世界上任何一个国家都大，因此对这个商业的服务、商业的存在、商业的地产、商业设施的需求将是持续的，也将是动态的。主持人：谢谢周总，有请洪总。
第一个问题给刘总，我们留意到市场上有两种说法，对于三年之后的调整一种是定位的调整，还有一种说法就是极端一些，我们说购物中心毕竟是需要用租金来支撑这样一个运营管理的成本或者是盈利，无论从哪一个观点来看我们似乎认为这个调整是必然的，您认同这个观点吗?如果是真的需要调整，您的业主在调整过程当中还要考虑哪些因素? 刘阳：大家上午好。实际上我国现在和周边国家已经建立了一些跨境合作区，这些跨境合作区目前是工业区。
如果你真的除了做百货中心之外，也做其他的百货，比如说其他的酒店等等，我觉得你肯定要一开始要想清楚定位和策略，确保这不单是你的自己，你应该走向市场，如果你觉得应该要做我觉得你应该要做。徐国兴：第一个观点要顺势，在当前的调控下是必然的。
图为毛景宏首先看中小城市标准的建立，2010年发布的《中小城市绿皮书》显示，按照市区常住人口50万以下的是小城市，50-100万是中等城市，100-300万为大城市，300-1000万是特大城市，1000万以上是巨大型城市。应该是共发展共繁荣，地产推动和提升商业，而商业又为地产增值和繁荣谢谢。第三个就是特别痛的，就是做得好的，比如说甲方预期我们没有这么好，他给的商铺条件使得后期的时候觉得亏了，但是协议在先，但是往往有一些经营者在利益面前已经动摇，而我们的投资已经进入了，撤撤不得，经营权在对方，我们被迫签一些条约。我觉得既然类似家乐福、沃尔玛、香格里拉等国外的投资者能够复制商业，为什么我们的投资者不能复制我们的商业呢?我们为什么不能输出我们的商业呢?我觉得我们要以流通引领地方，流通引领运行，流通引领我们走出去，也作为我们一个投资战略。
那么在这个环节有很多的零售商选择去自建物业，到底是规避租金上的压力还是容易陷入资金链的困局，我们希望在座的嘉宾发表高见，另外也希望嘉宾能从业主的角度去看一下，我们都这个行业当中一个比较突出的问题就是万达，万达的电影院、万达的百货，它涉足的全产业链条是比较丰富的，大家对这个比较评价，接下来请绿景集团的徐总。同时我们也会发现开发商进入零售有这样一个退出渠道的话，那么它自己就会去培养一些自己的零售品牌，那么这个一定是一些主力店或者是实体店，我们很少看到开发商自己持有的品牌去租，当然也有一些影院，他们是盈利的，发展得比较早期。
沙照样：说四点，第一个我们一直在谈购物中心，其实在核心商圈这一块，在核心商圈里面目前是看到一个非常大的购物中心差不多是在4万以上，这个也是一个非常好的项目。第二个由单一的购物中心向连锁化购物中心推广和运营的管理，包括建自身的运营管理的体系，包括每月运营管理的报表，包括运营管理的机制，包括每月的营业状况，包括租金回报率的水平，同时包括租售比的水平，能够及时反应和商户进行沟通，我觉得运营也是很重要的。
请摄影师给我们留下宝贵的留念!感谢颁奖嘉宾。在招商的过程当中就会有一个困难，一次开业，两次开业、三次开业也就达到70%-80%的水平，这样在好的位置也做不起来，业态的组合也很乱。