睿服务3.0实现了人、山东省财、物通过移动互联网的连接，并作为一种体系对外输出，实现万科物业的轻资产扩张。

经此一役，煤电万科未来要反思三件事，煤电第一是股权分散化究竟带来了什么样的缺陷，或者说后续股权集中度应该如何设定;第二是万科2016年的经营并不轻松，恒大和碧桂园都对其销售业绩形成了挑战，今年能够重夺行业第一的宝座，值得期待;第三，需要继续思考如何引入长线的战略机构投资者。在万科股权之争事件中，急调峰此次被罚的主角分列万科第一、急调峰第三位股东，3月底即是万科董事会换届之际，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为结局基本明朗，万科股权之争中的东风已现，万科无疑成为了胜者。

两份处罚单下来后，储备电后续股权处置工作会快速展开，包括如何确定收益率、如何设定罚金、如何寻找新的接盘者等。而在险资大规模入股房地产行业进行长期投资后，源启动运行方房企也看到了险资在金融领域的固有优势，源启动运行方开始逆向发力保险行业来布局金融平台，拓展多元化金融服务体系。克而瑞北京机构分析师崔秀程也认为宝能和恒大逐步退出是大概率事件，山东省深地铁作为万科的白骑士，第一股东的可能性比较大。2010年9月，煤电保监会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知，允许保险资金投资不动产，开启了险资投资的新渠道。接盘企业会是谁目前不得而知，急调峰但后续新持股企业和万科管理层预计会有多次接触，急调峰从现在股权持有的角度看，思路是明确的，即股权持有不是为了去破坏管理层，而是需要支持管理层。

涉险房企或将涉险 从宝万之争到20年前的君万之争，储备电万科频频上演逼宫大戏，最终都惊险过关。恒大人寿的处罚和市场预期基本一致，源启动运行方理由也很简单，源启动运行方此前恒大人寿持股万科，甚至引起了比宝万股权之争还大的效应，也引起了行业内部分实体企业的担忧，所以此类持股的做法带有恶劣影响。在融创中国董事长孙宏斌看来，山东省本轮调控非常严峻。

对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，煤电应尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险。急调峰全社会融资额中直接融资比例显著上升。从各地楼市调控看，储备电发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。实际上，源启动运行方现有统计口径下的 自筹和其他中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。

本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元大幅攀升至2015年的3.3万亿元。孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但（楼市）一直说降，其实没降。

购房者的预期说着说着就给改了。世邦魏理仕指出，2014年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS（资产担保证券）市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。REICO工作室近期研究发现，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。

张大伟认为，海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。中原地产统计显示，截至11月24日，2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。核心提示：融资是房企的七寸，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供弹药。REICO工作室研究表明，2014年到2016年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松

对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，应尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险。中原地产统计显示，10月-11月截至24日房企债券融资额，相比8-9月下调了61%。

从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。自2009年11月南国置业之后，时隔6年，2015年才又有2家房地产企业在A股上市。

张大伟认为，海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化，开发商应做好相应准备。REICO工作室近期研究发现，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但（楼市）一直说降，其实没降。中原地产首席分析师张大伟认为：从资金成本看，支持2016年房地产市场火热的主要原因是房企各种渠道低成本资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度开始加大。不过，资本市场上房地产融资产品有了新突破。

世邦魏理仕指出，2014年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS（资产担保证券）市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。继2014年国内首只权益型REITs产品中信启航正式上市交易后，2015年国内首只公募REITs前海万科封闭式混合型基金也实现上市。

世邦魏理仕建议，投资者应当慎重考虑对中小型开发商的定价，以客观反映其真实的风险水平。自筹占47.90%，低于平均水平（当年69.45%）。

但2015年，我国房地产业投资的资金来源中，国内银行贷款占15.51%，仍然高于全国各行业的平均水平（当年大约12%）。在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的弹药。

研究显示，尽管融资环境较为宽松，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。2015年全社会融资额中银行贷款占比升至73%，企业债券净融资占比也升至18.31%，创历史新高。预计银行贷款仍将是融资主要来源，直接融资有较大增长空间，但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。合计全年融资额度达11156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%。

部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。当前市场融资难度明显加大。

此外亦可考虑其它债务重组投资机会，要求担保支付或进行可转换债券的投资。据REICO工作室统计，2015年底，房地产债券融资余额达9989.4亿元，高于2011年到2014年4年全部债券融资余额之和。

REICO工作室研究表明，2014年到2016年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松。信贷收紧影响较大 REICO工作室认为，未来房地产融资的基本原理不会发生变化，房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。

全社会融资额中直接融资比例显著上升。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，境内债券市场的开启为开发商融资打开新的窗口，目前中国的低息环境进一步刺激开发商纷纷发行境内债券，并将债券到期时间推迟至2018年及2021年间，以减轻短期内偿债压力。融资是房企的七寸。另外，（当前调控背景下）投资者买不了，首付款太高了。

实际上，现有统计口径下的 自筹和其他中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。2016年6月末，房地产债券融资余额已达16212.22亿元。

其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元大幅攀升至2015年的3.3万亿元。

目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。核心提示：融资是房企的七寸，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供弹药。